شهر آنتالیا (Antalya)، امروز هم بهعنوان یکی از مراکز اصلی گردشگری، هم بهعنوان یکی از مهمترین مراکز سرمایهگذاری ملکی در ترکیه شناخته میشود. بهویژه در مناطق Konyaaltı، Muratpaşa، Kepez، Döşemealtı، Lara–Kundu، Belek، Kaş، Kalkan، Alanya و Manavgat ارزش املاک در ۱۰ سال اخیر بالاتر از متوسط ترکیه رشد کرده است.
این تحرک شدید در بازار املاک آنتالیا، بهصورت طبیعی باعث افزایش ریسکهای حقوقی، پیچیدگی در روندهای ثبت و انتقال سند (تپو)، ضرورت تنظیم قراردادهای تخصصی و همچنین افزایش تلاشهای کلاهبرداری شده است. به همین دلیل، نیاز به «وکیل خرید و فروش ملک در آنتالیا (Antalya Gayrimenkul Alım–Satım Avukatı)» هر سال پررنگتر میشود.
در این نوشتار، روند خرید و فروش ملک در آنتالیا را بهصورت بخشبخش و مرحلهبهمرحله توضیح میدهیم.
بخشها:
بخش 1 – مقدمه، ساختار بازار ملک آنتالیا و چرایی نیاز به وکیل
بخش 2 – مبانی حقوقی خرید و فروش ملک در آنتالیا در حقوق ترکیه
بخش 3 – اشتباهات رایج و انواع کلاهبرداری در معاملات ملکی آنتالیا
بخش 4 – ادارههای ثبت اسناد (تپو) در آنتالیا، رویههای شهرستانها و حجم پروندهها
بخش 5 – فرآیند کارشناس رسمی (اکسپرتیز)، خطاهای ارزشگذاری و راهحلها در آنتالیا
بخش 6 – خرید ملک در آنتالیا توسط اتباع خارجی (روس، ایرانی، آلمانی، عرب و …)
بخش 7 – بررسیهای MASAK، معاملات پرریسک اتباع خارجی در آنتالیا
بخش 8 – دعاوی ابطال و ثبت سند (تپو) در آنتالیا و رویه دیوان عالی (Yargıtay)
بخش 9 – قراردادهای خرید و فروش ملک، بندهایی که باید توسط وکیل کنترل شود
بخش 10 – اهمیت انتخاب وکیل متخصص املاک در آنتالیا
بخش 11 – نتیجهگیری و توصیهها
خرید و فروش یک ملک در آنتالیا (Antalya) فقط به معنای امضای یک سند انتقال در اداره تپو (Tapu Müdürlüğü) نیست؛ بلکه از وضعیت حقوقی ملک، مشکلات طرح و برنامه شهری (ایمار)، ارزشگذاری کارشناس رسمی (اکسپرتیز)، بررسیهای MASAK، مطابقت خریداران خارجی با مقررات، تا مفاد قرارداد، همگی مجموعهای از زیرساختهای حقوقی پیچیده را تشکیل میدهند.
پویایی بازار املاک در آنتالیا با بسیاری از استانهای دیگر ترکیه متفاوت است و این تفاوتها، مستقیماً بر روندهای حقوقی و ریسکهای معامله تأثیر میگذارند.
در سالهای 2020 تا 2025، آنتالیا پس از استانبول دومین شهر ترکیه از نظر تعداد فروش ملک به اتباع خارجی بوده است. آنتالیا که از روسیه، اوکراین، ایران، آلمان، قزاقستان، عراق و کشورهای حوزه خلیج فارس تقاضای بالایی دریافت میکند، نه تنها به دلیل جذابیت گردشگری، بلکه بهعنوان شهری که برای اقامت بلندمدت و سرمایهگذاری خارجی انتخاب میشود، اهمیت ویژهای پیدا کرده است.
این واقعیت، چند تفاوت و پیامد حقوقی اساسی ایجاد میکند:
ادارههای ثبت اسناد و املاک زیر در آنتالیا دائماً تحت فشار کاری سنگین قرار دارند:
در این ادارات، بهویژه در فصل گردشگری، حجم کار بهشدت افزایش مییابد. این تراکم هم باعث تأخیر در روندها و هم باعث افزایش احتمال وقوع اشتباه در اسناد و ثبتها میشود.
بانکها در آنتالیا از خریداران خارجی مدارک بسیار بیشتری طلب میکنند. فرآیندهایی مانند:
همگی ممکن است طولانی و پیچیده شوند. بنابراین، در خرید و فروشهای مربوط به اتباع خارجی، حضور وکیل و مدیریت حقوقی روند، تقریباً ضروری است.
این مشکل بهویژه در خصوص:
بسیار دیده میشود.
در چنین مواردی، وکالتنامههایی که در خارج صادر شدهاند (با مهر نوتری، آپوستیل و ترجمه رسمی) حتماً باید از نظر:
بهدقت کنترل شوند.
عدم کنترل دقیق، بعدها میتواند منجر به طرح دعاوی سنگینی مانند «ابطال و ثبت مجدد سند (Tapu İptal ve Tescil Davası)» شود.
در مناطق توریستی، طرحهای ایمر (İmar Planı) بهصورت دورهای بهروزرسانی میشوند.
به همین دلیل، بررسی موارد زیر برای هر ملکی ضروری است:
عدم بررسی این موارد میتواند بعداً منجر به مشکلات بسیار جدی شود؛ از صدور دستور تخریب توسط شهرداری گرفته تا محدودیت در استفاده و نقل و انتقال.
در بسیاری از پروژهها، مواردی مانند:
بهطور غیرقانونی انجام شده است.
این نوع تخلفات در آینده میتواند باعث:
بنابراین، بررسی مطابقت وضع موجود ساختمان با پروانه و نقشه مصوب، یکی از مهمترین وظایف وکیل است.
«حقوق خرید و فروش ملک در آنتالیا» در واقع مجموعهای از قواعد حقوقی است که بر تمامی مراحل انتقال و ثبت مالکیت، قراردادها، رویههای بانک و MASAK، و دعاوی مرتبط با املاک در این شهر حاکم است. این حوزه از حقوق، بر پایه قوانین سراسری ترکیه استوار است اما در عمل، در آنتالیا ویژگیها و حساسیتهای خاص خود را دارد.
مهمترین منابع قانونی این حوزه عبارتاند از:
این حوزه در آنتالیا بهطور خاص شامل موارد زیر است:
به دلیل تنوع خریداران (داخلی و خارجی) و حجم بالای معاملات، آنتالیا یکی از شلوغترین و پیچیدهترین مناطق ترکیه در زمینه «حقوق املاک» محسوب میشود.
معاملات ملکی در آنتالیا نسبت به بسیاری از شهرهای دیگر ترکیه، ریسکهای بیشتری بههمراه دارد. سه دلیل اصلی این موضوع عبارتاند از:
برای مثال:
در چنین وضعیتی، زنجیره زیر بسیار حساس و پیچیده میشود:
این موارد، در عمل بدون وکیل متخصص بهراحتی میتوانند خطا، تأخیر، یا حتی زمینۀ کلاهبرداری ایجاد کنند.
در عمل، بسیاری از خرید و فروشها در آنتالیا بهاین شکل پیش میروند:
«امروز ملک دیده میشود، همان روز کارشناس میآید، همان روز پول منتقل میشود و همان روز به اداره تپو میروند.»
این سرعت بالا اگر بدون نظارت حقوقی باشد، عملاً احتمال این خطاها را زیاد میکند:
نتیجه میتواند ضررهای مالی بسیار سنگین باشد.
مهمترین اشکال کلاهبرداری در آنتالیا عبارتاند از:
در این موارد، حضور وکیل حرفهای:
در برابر ضررهای سنگین مالی و حقوقی محافظت میکند.
از دید حقوقی، بازار املاک آنتالیا چند ویژگی بسیار مهم دارد:
بر اساس دادههای سال 2024، بیش از 20٪ از معاملات خرید مسکن در آنتالیا توسط اتباع خارجی انجام شده است.
به همین دلیل آنتالیا در موارد زیر وضعیت کاملاً ویژهای دارد:
بهدلیل تفاوت بسیار زیاد قیمتها در فصل توریستی و غیرتوریستی، کارشناسی ارزش ملک در آنتالیا با ریسک خطای بالا انجام میشود.
بهویژه در مناطق Kepez و Döşemealtı موارد زیر بسیار دیده میشود:
در املاک دارای منظره دریا (بهخصوص در Konyaaltı و Lara)، کوچکترین تفاوت در طبقه، جهت و دید، میتواند ارزش ملک را بهطور قابلتوجهی افزایش یا کاهش دهد.
در صورت اشتباه در شِرِفیّه و سهم زمین، ممکن است بعدها نیاز به طرح:
پیش بیاید.
بهدلیل وجود حجم بالای ساختمانهای مرتبط با گردشگری و اقامت کوتاهمدت، در برخی مناطق آنتالیا:
اعمال میشود.
این مسئله باعث میشود که یک ملک از نظر نوسازی شهری، ریسکها و فرصتهای خاص خود را داشته باشد و ضروری است از ابتدا توسط وکیل بررسی شود که آیا ملک در محدوده «ساختمان پرخطر، منطقه پرریسک یا طرح نوسازی شهری» قرار دارد یا خیر.
خرید و فروش ملک در آنتالیا (Antalya)، بر اساس چندین قانون اصلی نظام حقوقی ترکیه انجام میشود و به دلیل تفاوتهای منطقهای، رویههای ادارات تپو، حجم بالای معاملات خارجی و ویژگیهای بازار املاک این شهر، اجرای عملی این قوانین در آنتالیا با بسیاری از استانهای دیگر متفاوت است.
در این بخش، مبانی حقوقی معاملات ملکی در آنتالیا و مراحل حقوقی انتقال ملک، ارزشگذاری، قرارداد، بررسیهای بانکی و فروش به اتباع خارجی را بهصورت دقیق توضیح میدهیم.
قانون مدنی، پایهایترین مقررات را درباره مالکیت املاک، انتقال مالکیت، ثبت رسمی و مسئولیتهای ناشی از اشتباهات ثبتی تعیین میکند.
مواد مهم برای معاملات آنتالیا:
تأثیر در آنتالیا:
به دلیل سرعت بالای معاملات، حجم زیاد فروش به خارجیها و فشار کاری سنگین، احتمال بروز خطا در ثبت رسمی بیشتر است؛ بنابراین دعاوی مسئولیت ثبتی در آنتالیا نسبتاً شایعتر است.
تمام مراحل انتقال سند در آنتالیا بر اساس این مقررات انجام میشود:
ویژگی آنتالیا:
به دلیل تراکم اتباع خارجی، ادارههای تپو در آنتالیا سختگیرانهتر عمل میکنند و بررسی وکالتنامههای خارجی طولانیتر میشود.
این قانون، مبنای قراردادهای خرید و فروش ملک است و در آنتالیا اهمیت ویژهای دارد؛ زیرا بخش عمدهای از دعاوی ناشی از:
میباشد.
مواد مهم:
تأکید مهم برای آنتالیا:
در مناطق Kepez، Döşemealtı و Alanya موارد زیر بسیار شایع است:
وکیل باید این موارد را در قرارداد پیشبینی کند.
در آنتالیا، بهویژه در پروژههای ساحلی و گردشگری، اختلافات ناشی از مالکیت طبقات بسیار فراوان است:
نقاط بحرانی آنتالیا:
در مناطق Konyaaltı–Liman و Lara، تعداد زیادی از واحدها دارای تغییرات غیرقانونی و مغایرت با طرح مصوب هستند.
یکی از مهمترین منابع اختلافات ملکی در آنتالیا، ساختوساز غیرمجاز است.
موارد پرریسک:
اثر حقوقی:
حتی اگر سند رسمی سالم باشد، شهرداری میتواند دستور تخریب یا جریمه صادر کند.
بهدلیل تعداد بالای سرمایهگذاران خارجی در آنتالیا، خرید:
بسیار رایج شده است.
قواعد:
آنتالیا، یکی از آزادترین مناطق ترکیه از نظر محدودیتهای مالکیت خارجی است:
اتباع کشورهای روسیه، ایران، آلمان، قزاقستان، عراق و کشورهای خلیج فارس بهطور فعال در آنتالیا ملک خریداری میکنند.
قبل از هر معامله، وکیل باید بررسی کند:
در اداره تپو:
در شهرداری:
هشدار ویژه:
در مناطق Kepez، Varsak و Döşemealtı، مغایرت بین نقشه و ساخت واقعی بسیار یــاد.
برای اتباع خارجی و برای تابعیت، اجباری است.
خطاهای رایج آنتالیا:
اکسپرتیز اشتباه = دعوای خسارت یا فسخ معامله.
سندهای آماده املاکی خطرناک هستند.
در آنتالیا، قرارداد باید شامل بندهای زیر باشد:
آنتالیا یکی از سختگیرانهترین مناطق ترکیه برای کنترل پول اتباع خارجی است.
بانکها بررسی میکنند:
اتباع روسیه، ایران، بلاروس، عراق و افغانستان پرریسک محسوب میشوند.
بدون مدیریت وکیل، پول ممکن است بلوکه شود.
مراحل:
خطر رایج آنتالیا:
«پیشنهاد فروشنده برای درج مبلغ کمتر در سند»
→ جرم مالیاتی
→ از بین رفتن حق مطالبه خسارت
→ رد پرونده تابعیت
در مناطق ساحلی، هزینه شارژ (Aidat) بسیار بالاست و باید از قبل اطلاعرسانی شود.
آنتالیا (Antalya) به دلیل اینکه دومین شهر ترکیه از نظر میزان فروش ملک به اتباع خارجی است، بالاترین آمار پروندههای کلاهبرداری، اشتباهات کارشناسی، وکالتنامههای جعلی و اشتباهات معاملاتی را دارد.
هر سال صدها خریدار – چه ترک و چه خارجی – به دلیل اطلاعات غلط، مدارک ناقص، مشکلات شهرداری، خطاهای ثبتی، یا عدم شناسایی مالک واقعی، با خسارتهای مالی بزرگ مواجه میشوند.
در این بخش، تمام ریسکها و روشهای کلاهبرداری که بهطور ویژه در آنتالیا دیده میشود را بهطور دقیق توضیح میدهیم.
این نوع کلاهبرداری بیشترین پرونده را در مناطق زیر ایجاد میکند:
روشهای جعل:
چرا آنتالیا ریسک بالایی دارد؟
زیرا اکثر خریداران خارجی با مراحل قانونی وکالت آشنا نیستند.
راهحل الزامی – نقش وکیل:
وکیل باید:
در غیر این صورت، معامله بعدها با دعوی ابطال سند (Tapu İptal ve Tescil) روبهرو میشود.
در آنتالیا بسیاری از مشاوران املاک پیشنهاد میدهند:
«بگذارید در سند مبلغ کمتر بنویسیم تا مالیات کمتر شود.»
این کار برای خریدار فاجعهبار است.
چرا؟
✔ فروشنده در آینده مسئولیت عیب یا خسارت را نمیپذیرد
✔ خریدار نمیتواند ثابت کند که مبلغ واقعی را پرداخت کرده
✔ دعاوی مربوط به خسارت یا فسخ تقریباً غیرممکن میشود
✔ در پرونده تابعیت، درخواست رد میشود
✔ مسئولیت مالیاتی برای طرفین ایجاد میکند
بیشترین قربانیان این موضوع: خریداران خارجی
عیوبی که فروشندگان پنهان میکنند:
نتیجه حقوقی:
طبق TBK ماده 219، فروشنده مسئول است و خریدار میتواند یکی از حقوق زیر را انتخاب کند:
✔ فسخ قرارداد
✔ کاهش قیمت
✔ مطالبه خسارت
✔ الزام به رفع عیب
این مشکل در آنتالیا – بهخصوص در معاملات اتباع خارجی – بسیار زیاد دیده میشود.
نمونهها:
راهحل:
وکیل باید:
در پروژههای در حال ساخت و نیمهکاره در آنتالیا، مشکلات زیر بسیار رایج است:
این موارد بعدها موجب تشکیل دعاوی:
میشود.
از آنجا که قیمت املاک در آنتالیا تحت تأثیر فصل گردشگری تغییر میکند، برخی مشاوران یا سازندگان تلاش میکنند روی کارشناس اثر بگذارند.
اشتباهات رایج:
این اشتباهات گاهی قیمت را ۳۰ تا ۴۰ درصد تغییر میدهد.
در آنتالیا، جعل پاسپورت یا استفاده از پاسپورت دستکاریشده برای انجام معامله، بهویژه در فروشهای متعدد به اتباع روسیه، بسیار دیده میشود.
نمونه رایج:
راهحل:
کنترل هویت باید علاوه بر روش اداره تپو، توسط وکیل بصورت مستقل انجام شود.
2.1. امضای قراردادهای آماده مشاورین املاک بدون بررسی حقوقی
این قراردادها همیشه به نفع فروشنده است و خریدار را محافظت نمیکند.
2.2. عدم بررسی وضعیت شهرداری و پروانه ساخت
در مناطق Aksu، Kundu و Kepez خطر ساختمانهای فاقد مجوز بسیار زیاد است.
2.3. عدم بررسی پایان کار (İskan)
در بسیاری از پروژهها:
فاقد مجوز هستند.
2.4. عدم بررسی arsa payı و şerefiye
بهویژه در پروژههای ساحلی Konyaaltı و Lara، اشتباهات زیادی دیده میشود.
2.5. بیتوجهی به سختگیریهای بانکی برای اتباع خارجی
MASAK در آنتالیا بسیار حساس است.
2.6. عدم کنترل وکالتنامه
بیشترین کلاهبرداریها در آنتالیا با وکالتنامه جعلی انجام میشود.
فروشندگان نیز دچار موارد زیر میشوند:
در این حالت خریدار میتواند:
را درخواست کند.
|
منطقه |
ریسک حقوقی |
توضیح |
|
Kepez – Varsak |
ریسک بسیار بالا |
نبود پایان کار، اشتباهات ثبت arsa payı، ساختوساز غیرمجاز |
|
Döşemealtı |
ریسک بالا |
پروژههای نیمهتمام، تغییرات طرح، اختلافات مرزی |
|
Konyaaltı – Liman |
ریسک بسیار بالا |
اشتباهات در şerefiye، مغایرت پروژه با ساخت واقعی |
|
Kundu – Aksu |
ریسک متوسط تا بالا |
استفاده از ملک مسکونی برای اهداف گردشگری (غیرقانونی) |
|
Alanya – Mahmutlar |
ریسک بسیار بالا |
بیشترین تعداد وکالتنامه جعلی و کلاهبرداری برای اتباع خارجی |
آنتالیا (Antalya) دومین استان ترکیه از نظر حجم معاملات ملکی است.
بهویژه به دلیل خرید و فروش گسترده توسط اتباع خارجی، روندهای ثبت سند در این شهر با سایر استانها تفاوت آشکاری دارد.
هر شهرستان (İlçe) از نظر:
کاملاً متفاوت عمل میکند.
در این بخش، تمام ادارههای ثبت سند در آنتالیا را با دیدگاه یک وکیل متخصص بررسی میکنیم.
ادارههای فعال در آنتالیا عبارتاند از:
هر کدام ویژگیهای خاصی در سرعت رسیدگی، حجم کاری، خطاهای رایج و پیچیدگی اجرایی دارند.
در ادامه، ویژگیهای هر اداره را از نظر سرعت، ریسک، خطاهای رایج و حجم معاملات اتباع خارجی بررسی میکنیم.
مرکز آنتالیا و پرترافیکترین اداره ثبت سند
حجم کار: بسیار بالا
مناطق زیر بیشترین فروش ملک را دارند:
حجم معاملات خارجی: متوسط تا بالا
اتباع روسیه، آلمان و ایران این منطقه را بسیار ترجیح میدهند.
مدت نوبتدهی: ۲ تا ۵ روز
در فصل گردشگری ممکن است تا یک هفته طول بکشد.
مشکلات رایج:
ارزیابی حقوقی:
ضروری است وکیل در این منطقه تمام مراحل را کنترل کند؛
زیرا بسیاری از املاک چندین بار دستبهدست شده و خطاهای ثبتی فراوان است.
پرجاذبهترین منطقه آنتالیا برای اتباع خارجی
حجم کار: بسیار بالا
مناطق:
حجم معاملات خارجی: بسیار بالا
بیشترین خریداران:
مدت نوبتدهی: ۳ تا ۷ روز
در دوره فروش پروژههای لوکس، ممکن است تا ۱۰ روز افزایش یابد.
مشکلات رایج:
ارزیابی حقوقی:
Konyaaltı پرریسکترین منطقه برای خریداران خارجی است و حضور وکیل کاملاً ضروری است.
یکی از سریعالرشدترین مناطق آنتالیا.
حجم کار: متوسط تا بالا
به دلیل قیمت مناسب پروژهها، معاملات زیاد است.
حجم معاملات خارجی: متوسط
اتباع روسیه، ایران و عراق در سالهای اخیر در این منطقه زیاد خرید کردهاند.
مدت نوبتدهی: ۲ تا ۴ روز
مشکلات رایج:
ارزیابی حقوقی:
Kepez یکی از پرخطرترین مناطق از نظر حقوقی است.
خرید ملک بدون وکیل بههیچوجه توصیه نمیشود.
منطقه ویلاها و زمینهای بزرگ.
حجم کار: متوسط
در فروش ویلاهای لوکس برخی دورهها شلوغ میشود.
حجم معاملات خارجی: متوسط تا بالا
مدت نوبتدهی: ۲ تا ۶ روز
مشکلات رایج:
ارزیابی حقوقی:
در Döşemealtı بررسی Arsa payı و روابط مالکیت در پروژهها بسیار مهم است.
منطقهای بین کاربری گردشگری و مسکونی.
حجم کار: متوسط
در منطقه Kundu بسیار فعال است.
حجم معاملات خارجی: متوسط
مدت نوبتدهی: ۲ تا ۵ روز
مشکلات رایج:
ارزیابی حقوقی:
در Aksu حتماً باید پروانه ساخت و نوع کاربری دقیق بررسی شود.
منطقه ویلاهای لوکس و گردشگری پیشرفته.
حجم کار: متوسط
حجم معاملات خارجی: بالا
بیشتر خریداران اروپایی هستند.
مدت نوبتدهی: ۲ تا ۶ روز
مشکلات رایج:
ارزیابی حقوقی:
زمینهای گردشگری مقررات خاص دارند.
بدون بررسی دقیق وکیل خرید بسیار پرریسک است.
حجم کار: متوسط تا بالا
حجم معاملات خارجی: متوسط
مدت نوبتدهی: ۲ تا ۵ روز
مشکلات رایج:
پایتخت معاملات خارجی آنتالیا.
حجم کار: بسیار بالا
بهویژه در Mahmutlar، Oba، Kestel، Tosmur.
حجم معاملات خارجی: بالاترین در کل ترکیه
اتباع روسیه، اوکراین، آلمان، نروژ و دانمارک.
مدت نوبتدهی: ۵ تا ۱۲ روز
در فصل گردشگری تا ۱۴ روز طول میکشد.
مشکلات رایج:
ارزیابی حقوقی:
Alanya پرخطرترین منطقه ترکیه برای خریداران خارجی است.
حضور وکیل در این شهرستان الزامی است.
|
مرحله |
مدت زمان متوسط |
|
دریافت نوبت (Randevu) |
۱–۷ روز |
|
تهیه گزارش کارشناسی |
۱–۳ روز |
|
کنترل بانکی–MASAK |
۰–۳ روز |
|
انتقال سند |
همان روز |
|
صدور سند قطعی |
بلافاصله |
بیشترین علت تأخیر:
دلایل:
فرآیند کارشناسی (Ekspertiz) در آنتالیا (Antalya)، خطاهای ارزیابی و نتایج حقوقی آن
(تحلیل ویژه مناطق گردشگری)
آنتالیا (Antalya) یکی از شهرهایی است که فرآیند «کارشناسی اجباری» در آن با بالاترین میزان اجرا در ترکیه انجام میشود. علت اصلی این موضوع، تعداد بسیار زیاد معاملات خرید ملک توسط اتباع خارجی و نوسان دائمی بازار املاک به دلیل تأثیر مستقیم بخش گردشگری است.
در آنتالیا (Antalya)، گزارش کارشناسی اغلب نقش تعیینکننده در قیمت نهایی معامله دارد، بهگونهای که برای خریدار و فروشنده یک سند حیاتی محسوب میشود.
در این فصل، تمام مراحل فرآیند کارشناسی، خطاهای رایج، مشکلات خاص مناطق گردشگری و نتایج حقوقی گزارش کارشناسی بهطور دقیق بررسی میشود.
از سال ۲۰۱۹ به بعد، در ترکیه کارشناسی برای تمام فروشهای ملکی به اتباع خارجی اجباری شده است.
با توجه به اینکه درصد بسیار بالایی از خریداران در آنتالیا خارجی هستند، این فرآیند تقریباً هر روز صدها بار اجرا میشود.
✔ اجباری برای:
• اشخاص حقیقی خارجی
• خریداران ملکی با هدف اخذ تابعیت (شهروندی ترکیه)
• اتباع خارجی که از طریق سرمایهگذاری در صندوقها (GYF/GSYF) ملک غیرمستقیم خریداری میکنند
• وامهای بانکی دارای وثیقه ملکی
✔ اختیاری اما بسیار توصیهشده برای:
• خریداران داخلی
• خریداران ملکهای مشاع یا مشارکتی
• سرمایهگذاران در مناطق گردشگری
• خریداران پروژههای در حال ساخت
در آنتالیا، حتی زمانی که کارشناسی اختیاری باشد، وکیل همواره انجام آن را توصیه میکند زیرا دستکاری ارزش ملک و گزارشهای نادرست بسیار رایج است.
فرآیند کارشناسی در آنتالیا حساستر و دقیقتر از اکثر شهرهای دیگر است. مراحل به شرح زیر است:
کارشناسی توسط شرکتهای دارای مجوز SPK انجام میشود.
در بسیاری از موارد، هنگام تعیین نوبت در سامانه دولتی، شرکت کارشناسی به صورت خودکار انتخاب میشود.
ویژگی خاص آنتالیا:
در مناطق گردشگری، برخی شرکتها بسیار شلوغ هستند، بنابراین تأخیر در ورود کارشناس به ملک رایج است.
کارشناس موارد زیر را بررسی میکند:
• موقعیت مجتمع، بلوک و واحد
• منظر (دریا – کوه – شهر)
• پارکینگ و امکانات رفاهی
• امتیازات شُرِفیّه (Şerefiye)
• سن ساختمان و مقاومت در برابر زلزله
• املاک مشابه در منطقه
• جهت، طبقه، صحت مترمربع
• وجود یا عدم وجود ساختوساز غیرقانونی
بزرگترین خطا در این مرحله:
➡ کارشناس معمولاً مغایرتهای پروژه را تشخیص نمیدهد.
به همین دلیل، وکیل پرونده شهرداری را جداگانه بررسی میکند.
معمولاً کارشناس اسناد زیر را کنترل میکند:
✔ سند رسمی (Tapu)
✔ سهم زمین (Arsa payı)
✔ نوع مالکیت (Kat irtifakı / Kat mülkiyeti)
✔ شماره واحد مستقل
✔ وضعیت طرح تفصیلی (İmar durumu)
مشکل رایج در آنتالیا:
➡ بسیاری از کارشناسان بدون مشاهده کامل اسناد، گزارش نهایی را تنظیم میکنند.
این موضوع باعث ارزیابی اشتباه میشود.
در آنتالیا عوامل زیر بیشترین تأثیر را بر قیمت دارند:
پس از تکمیل گزارش، آن از طریق سیستم به اداره ثبت ارسال میشود و فرآیند انتقال ملک آغاز میگردد.
آنتالیا یکی از شهرهایی است که بیشترین خطاهای کارشناسی در آن رخ میدهد.
در ادامه مهمترین خطاهایی که وکلا در عمل مشاهده میکنند آمده است:
در مناطق Konyaaltı و Lara، منظر دریا تأثیر چشمگیری بر ارزش ملک دارد.
خطاهای رایج:
• کمارزشنویسی منظر دریا
• ثبت اشتباه “منظر جزئی” بهعنوان “منظر کامل”
• تعیین ارزش پایین برای واحدهای طبقات بالا
• اشتباه در تعیین جهت و نورگیری
نتیجه حقوقی:
اگر خریدار ضرر کند → میتواند بر اساس قانون تعهدات (TBK)، دعوی خسارت بابت خدمت معیوب مطرح کند.
در آنتالیا، قیمتها در هر محله بسیار متفاوت است.
خطاهای رایج در انتخاب املاک مشابه:
• انتخاب املاک خارج از محله
• مقایسه پروژههای قدیمی با پروژههای جدید
• یکسان فرض کردن املاک نزدیک ساحل با املاک دورتر
• نادیده گرفتن تفاوتهای سهم زمین (Arsa payı)
گاهی یک انتخاب اشتباه باعث اختلاف ۳۵ تا ۴۰ درصدی در ارزش نهایی میشود.
در برخی پروژهها، مخصوصاً Konyaaltı–Liman:
• بالکنها اشتباه محاسبه میشوند
• فضاهای مشترک به مترمربع اضافه میشود
• تراس یا پشتبام بهعنوان فضای مسکونی ثبت میشود
در آنتالیا ساختوساز غیرقانونی بسیار شایع است.
کارشناس معمولاً موارد زیر را تشخیص نمیدهد:
• افزودن اتاق خارج از نقشه
• بستن غیرقانونی بالکن
• تبدیل انباری به واحد مستقل
• بزرگ کردن غیرمجاز طبقه آخر
این موارد بعداً میتواند با حکم شهرداری تخریب شود.
کارشناسان در برخی موارد:
• ریسک زلزله را نادیده میگیرند
• رده کیفی ساختمان را اشتباه تعیین میکنند
• نوع سیستم گرمایشی را بررسی نمیکنند
• هزینه مدیریت ساختمان را در نظر نمیگیرند
در مجتمعهای بزرگ، کارشناسان گاهی واحد اشتباه را بررسی میکنند.
این موضوع در آنتالیا بسیار شایع است.
دلایل اصلی:
۴.۱. نوسان شدید قیمت در فصل گردشگری
در ماههای ژوئن تا سپتامبر، میانگین قیمتها ۲۰ تا ۴۵ درصد افزایش مییابد.
۴.۲. درآمد اجاره کوتاهمدت (Airbnb) کارشناس را گمراه میکند
برخی واحدها به دلیل درآمد کوتاهمدت بیش از حد ارزشگذاری میشوند.
۴.۳. افزایش ناگهانی تقاضای خارجی
پس از جنگ روسیه–اوکراین، قیمت برخی مناطق در یک سال دو برابر شد.
۴.۴. نقص یا بهروزرسانی نشدن پروندههای شهرداری
بهویژه در Kepez و Döşemealtı.
گزارش کارشناسی دارای ارزش حقوقی زیر است:
✔ در انتقال ملک (Tapu) الزامآور است
اگر ارزش کمتر از حد مجاز تعیین شود، معامله ثبت نمیشود.
✔ در صورت وجود خطا، امکان طرح دعوای خسارت وجود دارد
✔ کارشناس تحت نظارت SPK است و مشمول تنبیهات انضباطی میشود.
✔ در مراحل اخذ شهروندی تأثیر مستقیم دارد
✔ در وامهای بانکی عامل تعیینکننده است
راههای حقوقی:
✔ درخواست گزارش کارشناسی جدید
✔ شکایت به SPK
✔ طرح دعوای «خدمت معیوب» در دادگاه مصرفکننده
✔ مطالبه خسارت یا فسخ قرارداد
✔ انصراف از قرارداد طبق ماده ۲۱۹ قانون تعهدات (TBK)
آنتالیا (Antalya) دومین شهر ترکیه از نظر تعداد خرید ملک توسط اتباع خارجی است. اتباع روسیه، اوکراین، ایران، آلمان، قزاقستان، بلاروس و کشورهای حوزه خلیج فارس در مناطق Konyaaltı، Lara، Alanya، Side، Belek، Manavgat و Kalkan بیشترین خرید را انجام میدهند.
در بازهٔ سالهای ۲۰۲۰ تا ۲۰۲۵ بیش از ۲۰٪ از کل معاملات مسکن در آنتالیا توسط اتباع خارجی انجام شده است. به همین دلیل، خرید ملک توسط خارجیها در آنتالیا از نظر حقوقی و اجرایی بسیار پیچیدهتر از دیگر شهرهای ترکیه است.
در این فصل توضیح داده میشود که یک تبعهٔ خارجی چگونه میتواند ملک بخرد، چه مدارکی لازم دارد، روند MASAK چگونه است و سرمایهگذاری ملکی برای دریافت شهروندی ترکیه چگونه عمل میکند.
تبعهٔ خارجی هنگام خرید ملک در آنتالیا باید شرایط زیر را رعایت کند:
خرید ملک توسط اتباع خارجی طبق قوانین زیر انجام میشود:
• ماده ۳۵ قانون ثبت املاک (Tapu Kanunu m. 35)
• اصلاحات قانون ۲۶۴۴
• قانون ۶۳۰۲
• آییننامههای ویژهٔ اتباع خارجی
ترکیه برای برخی کشورها ممنوعیت کلی و برای برخی محدودیت نسبی اعمال میکند.
اما اتباع کشورهایی مانند:
✔ روسیه
✔ اوکراین
✔ آلمان
✔ ایران
✔ بلاروس
✔ قزاقستان
✔ عراق
✔ کویت
✔ قطر
و بسیاری کشورهای دیگر بدون محدودیت میتوانند در آنتالیا ملک خریداری کنند.
اتباع خارجی در یک محله نمیتوانند بیش از ۱۰٪ از مساحت قابل ساخت را تصاحب کنند.
در آنتالیا، این حد معمولاً پر نشده و در عمل مشکل ایجاد نمیکند.
در بسیاری از شهرهای ترکیه این موضوع مشکلساز است، اما بخش اعظم آنتالیا در محدودهٔ نظامی نیست. بنابراین روند سریعتر انجام میشود.
استثناها:
• برخی مناطق کوهستانی Döşemealtı
• ارتفاعات Manavgat
اتباع خارجی میتوانند موارد زیر را خریداری کنند:
• آپارتمان
• ویلا
• ملک تجاری
• زمین قابل ساخت
• دفتر کار
اما مالکیت املاک زیر ممنوع یا محدود است:
• اراضی نظامی
• برخی اراضی کشاورزی
• مناطق استراتژیک
اتباع خارجی باید مدارک زیر را ارائه کنند:
✔ پاسپورت + ترجمه رسمی و تأییدشده
✔ شمارهٔ مالیاتی (Vergi No)
✔ دو قطعه عکس بیومتریک
✔ سند ملک و گزارش کارشناسی
✔ مدرک تبدیل ارز بانک مرکزی (TCMB Döviz Bozdurma Belgesi)
✔ کد SIS
✔ آدرس محل اقامت
✔ وکالتنامه (در صورت وجود)
ادارهٔ ثبت برای احراز هویت از موارد زیر استفاده میکند:
• سیستم QR پاسپورت
• سیستم امنیتی کشور مبدا
• سیستم بررسی وکالتنامه
از سال ۲۰۲۲ اتباع خارجی هنگام خرید ملک موظفاند:
۱. ارز خارجی (USD/EUR) را به بانک تحویل دهند
۲. بانک ارز را به بانک مرکزی ترکیه (TCMB) میفروشد
۳. سند رسمی «Döviz Alım Belgesi» صادر میشود
4. این سند در ادارهٔ ثبت ارائه میشود
بدون این سند هیچ معاملهای ثبت نمیشود.
در آنتالیا، به دلیل حجم زیاد تراکنشهای ارزی خارجی، کنترلهای مالی بسیار سختتر از سایر شهرهاست.
بزرگترین مانع برای خریداران خارجی اثبات منبع پول است.
MASAK موارد زیر را بررسی میکند:
✔ پول از کدام کشور ارسال شده؟
✔ فرستنده و خریدار یک نفر هستند؟
✔ آیا کشور مبدا در لیست پرخطر است؟
✔ مبلغ با درآمد خریدار تناسب دارد؟
✔ تراکنش مشکوک است یا خیر؟
کشورهای پرریسک برای MASAK
بسیار پرخطر:
• ایران
• روسیه
• بلاروس
• افغانستان
به همین دلیل، اتباع این کشورها باید مدارک مالی بیشتری ارائه کنند.
وکیل در آنتالیا موارد زیر را مدیریت میکند:
• تهیه مدارک منبع پول
• مکاتبات بانکی
• آمادهسازی گزارشهای تطبیق مالی
• رفع موانع انتقال سند
• جلوگیری از مسدود شدن پول
این روند در آنتالیا نسبت به استانبول نیز سختگیرانهتر است.
۵.۱. اعتماد کامل به گزارش کارشناسی
گزارش کارشناسی سند حقوقی نیست و نقصهای فنی، ایمنی یا شهرداری را نشان نمیدهد.
۵.۲. خرید ملک بدون بازدید حضوری
این اشتباه مخصوصاً در میان خریداران روس و ایرانی بسیار شایع است.
۵.۳. خرید ملک با کاربری گردشگری به جای کاربری مسکونی
در مناطق Kundu، Belek و Side بسیار رایج است.
۵.۴. پذیرش پیشنهاد «ثبت قیمت پایین در سند»
اتباع خارجی معمولاً از خطرات آن آگاه نیستند. این موضوع میتواند روند دریافت شهروندی را کاملاً باطل کند.
۵.۵. قربانی شدن در وکالتنامهٔ جعلی
بیشترین مورد در منطقهٔ Alanya گزارش شده است.
۵.۶. معامله بدون وکیل
حدود ۷۰٪ اتباع خارجی در آنتالیا به این دلیل دچار ضرر مالی میشوند.
یکی از مهمترین سؤالات سرمایهگذاران خارجی:
«چگونه با خرید ملک در آنتالیا تابعیت ترکیه بگیریم؟»
شرایط:
۶.۱. حداقل مبلغ سرمایهگذاری
حداقل ارزش ملک یا مجموع املاک:
➡ ۴۰۰٫۰۰۰ دلار آمریکا
۶.۲. ملک چه مدت نباید فروخته شود؟
➡ به مدت ۳ سال
این شرط در سند (Tapu) ثبت میشود.
۶.۳. گزارش کارشناسی الزامی است
اگر ارزش کارشناسی کمتر از ۴۰۰ هزار دلار باشد،
➡ درخواست تابعیت رد میشود.
۶.۴. استفاده از وام بانکی ممنوع است
ملک تحت رهن بانکی نباید باشد.
۶.۵. آیا خرید اقساطی معتبر است؟
بله،
اما تمام اقساط باید پیش از انتقال سند پرداخت شود.
۶.۶. امکان خرید چند ملک وجود دارد؟
بله،
به شرط آنکه مجموع ارزش آنها بیش از ۴۰۰٫۰۰۰ دلار باشد.
۶.۷. محبوبترین مناطق آنتالیا برای اخذ شهروندی:
• Konyaaltı – Liman
• Konyaaltı – Hurma
• Lara – Çağlayan
• Alanya – Mahmutlar
• پروژههای ویلایی Döşemealtı
• مناطق Belek – Kadriye
مهمترین ریسکها:
– وکالتنامهٔ جعلی
– فروش ملک گردشگری بهعنوان مسکونی
– دستکاری گزارش کارشناسی
– ساختوساز غیرقانونی
– خطا در سهم زمین (Arsa Payı)
– پنهان کردن محدودیتها یا شُرطهای ثبتشده در Tapu
– نبود «Kat Mülkiyeti» مناسب
– مشکلات وراثتی و مالکیت مشاع
این ریسکها در آنتالیا بهمراتب بیشتر از سایر شهرهای ترکیه است.
✔ خرید ملک برای تابعیت
✔ خرید چند ملک همزمان
✔ وقتی خریدار و فروشنده در کشورهای مختلف هستند
✔ زمانی که معامله با وکالت انجام میشود
✔ خرید در مناطق گردشگری
✔ خرید املاک وراثتی
✔ خرید پروژه در حال ساخت
✔ خرید ویلاهای گرانقیمت
هر معاملهٔ ملکی خارجی در آنتالیا بدون وکیل یک ریسک بسیار بالا محسوب میشود.
آنتالیا (Antalya)، به دلیل تعداد بسیار بالای سرمایهگذاران خارجی، یکی از شهرهایی است که بیشترین کنترل و نظارت MASAK (هیئت تحقیق جرائم مالی ترکیه) در آن انجام میشود.
بهویژه اتباع روسیه، ایران، اوکراین، بلاروس، عراق، افغانستان، لبنان و کشورهای حوزه خلیج فارس در آنتالیا تحت نظارت بسیار دقیقتری از سوی واحدهای نظارت بانکی قرار میگیرند.
به همین دلیل حساسترین مرحلهٔ خرید ملک در آنتالیا انتقال پول – روند تطبیق MASAK است.
در بسیاری از موارد، انتقال سند تنها به دلیل مشکلات بانکی یا تأخیر در تأیید MASAK انجام نمیشود.
در این فصل روند MASAK، مدارک لازم، کشورهای پرخطر، مشکلات رایج و نقش وکیل توضیح داده میشود.
MASAK نهاد رسمی ترکیه برای مبارزه با:
• پولشویی
• تأمین مالی تروریسم
• فعالیتهای مالی غیرقانونی
است.
خرید و فروش ملک در قوانین MASAK به عنوان فعالیت مالی پرریسک تعریف شده است.
به همین دلیل بانکهای آنتالیا تمامی خریداران خارجی را بدون استثناء بررسی میکنند.
دلایل سختگیری MASAK در آنتالیا:
۱. تعداد بسیار زیاد خریداران خارجی
۲. جریان غیرعادی پول پس از جنگ روسیه–اوکراین
۳. ورود سرمایه از کشورهای تحت تحریم مانند ایران و بلاروس
۴. حجم بالای پول نقد و تراکنشهای گردشگری
۵. انجام معاملات بزرگ در مدت کوتاه
۶. ترافیک شدید ارزی از فرودگاه بینالمللی آنتالیا
این روند تقریباً در همه بانکهای آنتالیا یکسان است:
سؤالات اصلی بانک:
• پول از کدام کشور ارسال شده؟
• آیا فرستنده و خریدار یک نفر هستند؟
• آیا بین آنها رابطهٔ خانوادگی یا تجاری وجود دارد؟
• مبلغ انتقال با سوابق مالی خریدار تناسب دارد؟
مثال:
اگر فردی با درآمد ماهانهٔ ۳۰۰۰ دلار مبلغ ۳۰۰ هزار دلار منتقل کند، این موضوع پرریسک تلقی میشود.
کشورهای با بالاترین ریسک برای MASAK:
ریسک بسیار بالا:
• ایران
• بلاروس
• روسیه
• افغانستان
• سوریه
ریسک متوسط:
• عراق
• اوکراین
• مصر
• لبنان
• پاکستان
ریسک کم:
• آلمان
• انگلیس
• هلند
• نروژ
• سوئد
ارسال پول از کشورهای پرریسک باعث میشود تراکنش فوراً وارد سیستم هشدار قرمز (Kırmızı Uyarı) شود.
اسنادی که معمولاً از خریدار خواسته میشود:
• گواهی شغلی / فیش حقوق
• اسناد درآمد شرکت
• سند خرید یا فروش ملک در کشور مبدا
• اظهارنامهٔ مالیاتی
• گواهی ارث
• قرارداد وام
• صورتحساب بانکی
• رسید اجارهها
اما مهمترین مدرک:
➡ صورتحساب بانکی ۳ تا ۶ ماه اخیر حسابی که پول از آن ارسال شده است.
در خریدهای بزرگ، بانک بررسی میکند:
• سرمایهٔ فرد چگونه ایجاد شده؟
• شغل، سابقهٔ کاری و وضعیت مالی چیست؟
• داراییهای ثبتشده او منطقی است؟
این بررسی مخصوصاً در خرید ویلاهای گرانقیمت در Döşemealtı، Belek و Kemer بسیار رایج است.
اتباع خارجی باید:
۱. ارز خارجی را در بانک واریز کنند
۲. بانک ارز را به بانک مرکزی ترکیه (TCMB) میفروشد
۳. «Döviz Alım Belgesi» صادر میشود
۴. این سند برای انتقال سند به ادارهٔ Tapu ارائه میشود
بدون این سند معامله انجام نمیشود.
مدت انتظار برای تأیید:
• کشورهای کمریسک: ۰–۱ روز
• ریسک متوسط یا بالا: ۱–۷ روز
• بسیار پرریسک: تا ۱۰ روز
این تأخیر میتواند راندوو (Tapu Randevusu) را به تعویق بیندازد.
این مشکلات تقریباً هر روز در آنتالیا مشاهده میشود:
✔ «پول رسیده اما نمیتوانیم وارد حساب کنیم، بررسی ادامه دارد.»
✔ «مدارک کافی برای اثبات منبع پول وجود ندارد.»
✔ «فرستنده و خریدار یک نفر نیستند، معامله رد میشود.»
✔ «مبلغ انتقال با درآمد ثبتشده شما همخوانی ندارد.»
✔ «تاریخچه حساب شفاف نیست.»
✔ «علیرغم تعیین وقت Tapu، پول هنوز بلوکه است.»
✔ «کشور شما در لیست تحریم است، بررسی طولانیتر خواهد شد.»
وکیل متخصص در آنتالیا نقش حیاتی دارد:
• ارتباط مستقیم با واحد تطبیق بانکی
• جمعآوری کامل مدارک مالی
• ترجمه رسمی و تأیید مدارک خارجی
• تهیه گزارشهای تطبیق مالی حرفهای
• جلوگیری از بلوکه شدن پول
• پیگیری صدور سند تبدیل ارز
• تسریع روند MASAK
بیشتر تأخیرهای بانکی در آنتالیا به دلیل نبود وکیل رخ میدهد.
۵.۱. پول باید متعلق به خود خریدار باشد
انتقال از حساب شخص ثالث بسیار پرریسک است.
۵.۲. پول باید ۱ تا ۳ روز قبل از راندوو Tapu برسد
تاخیر بانکی بسیار رایج است.
۵.۳. مدارک باید ترجمه رسمی ترکی داشته باشند
MASAK هیچ مدرکی را به زبان دیگر قبول نمیکند.
۵.۴. منبع پول باید کاملاً شفاف باشد
در صورت «شک»، بانک تراکنش را متوقف میکند.
۵.۵. در خرید ویلاهای گرانقیمت، بررسیها بسیار سختگیرانهتر است
بهخصوص در Belek، Döşemealtı، Kemer.
بانک:
۱. پول را مسدود میکند
۲. گزارش رسمی برای MASAK ارسال میکند
۳. مدارک اضافی میخواهد
۴. واحد تطبیق تحقیق میکند
۵. انتقال سند به تعویق میافتد
در این حالت نقش وکیل اجتنابناپذیر است.
بانکهایی که بهتر است اتباع خارجی از آنها دوری کنند:
— بانکهای کوچک و محلی
— بانکهای خارجی با شعب محدود در آنتالیا
آنتالیا (Antalya)، به دلیل پویایی بسیار بالای بازار املاک، یکی از شهرهایی است که بیشترین تعداد دعاوی ابطال و تثبیت سند (Tapu İptal–Tescil) و دعاوی مربوط به ملک معیوب در آن مطرح میشود.
ساختوساز سریع در مناطق گردشگری، تعداد زیاد خریداران خارجی، پروندههای فراوان مربوط به وکالتنامههای جعلی، ساختوسازهای غیرمجاز و اشتباهات در ایجاد «کات مولکیهتی» (Kat Mülkiyeti) از مهمترین دلایل افزایش این دعاوی در آنتالیا است.
در این فصل رایجترین انواع دعاوی، روندهای دادرسی، بار اثبات و ارزیابیهای مبتنی بر رویهٔ دیوان عالی ترکیه (Yargıtay) به صورت مفصل بررسی میشود.
بیشتر دعاوی مطرحشده در آنتالیا به دلایل زیر ایجاد میشود:
(در آنتالیا بیشترین تعداد پرونده را تشکیل میدهد)
در آنتالیا، بهویژه در میان مالکان ساکن روسیه، آلمان و ایران، تعداد زیادی از فروشها با استفاده از وکالتنامهٔ جعلی انجام شده است.
در این موارد باید دعوی زیر مطرح شود:
➡ دعوی ابطال و تثبیت سند (Tapu İptal ve Tescil)
واقعیت میدانی در آنتالیا:
بیشترین پروندههای وکالتنامهٔ جعلی در مناطق زیر دیده میشود:
• آلانیا (Alanya)
• کنیاآلتی (Konyaaltı)
• موراتپاشا (Muratpaşa)
(پنهانسازی مال توسط والدین به نفع یکی از فرزندان)
در میان محلیهای آنتالیا بسیار رایج است.
در این نوع تقلب، مورث ملکی را به صورت «فروش صوری» به یک فرزند منتقل میکند تا سایر ورثه را محروم کند.
نوع دعوی:
➡ ابطال سند و تثبیت به علت مووازاعهٔ ناشی از قصد پنهانسازی
منطقههای رایج:
موراتپاشا (Muratpaşa) و کپز (Kepez)
در مناطق دارای جمعیت زیاد اتباع خارجی مانند:
• کنیاآلتی (Konyaaltı)
• آلانیا (Alanya)
اغلب ورثه یافت نمیشوند یا در کشورهای مختلف زندگی میکنند.
به همین دلیل دعاوی زیر بسیار مطرح میشود:
• دعوی افراز و تقسیم (Ortaklığın Giderilmesi – İzale-i Şuyu)
• دعوی تقسیم عملی (Fiili Taksim)
• اختلاف سهمالارث و نحوهٔ تقسیم
این دعاوی در آنتالیا به دلیل عدم دسترسی به ورثهٔ خارجی معمولاً طولانی میشود.
(یکی از رایجترین دعاوی خریداران در آنتالیا)
عیوب رایج:
• نبودن «ایسکان» (İskan)
• وجود اتاق اضافهٔ غیرمجاز
• وجود نم و رطوبت
• مغایرت با نقشهٔ پروژه
• عدم وجود فضاهای اجتماعی مانند استخر
• اختلاف متراژ (m² uyuşmazlığı)
• عدم رعایت مقررات زلزله
• مشکلات تأسیسات
انواع دعاوی:
✔ دعوی مسئولیت ناشی از ملک معیوب
✔ فسخ قرارداد
✔ استرداد ثمن
✔ مطالبهٔ خسارت بر اساس درصد عیب
(در مناطق Konyaaltı و Lara بسیار رایج)
در پروژههایی که دارای منظرهٔ دریا هستند، اشتباه در تعیین سهم عرصه بسیار دیده میشود.
نوع دعوی:
➡ دعوی اصلاح سهم عرصه (Arsa Payı Düzeltme Davası)
در اکثر موارد در آنتالیا این دعاوی به نفع خریدار تمام میشود.
(بهویژه در موارد ساختوساز غیرمجاز)
تخلفات رایج:
• اضافهکردن اتاق
• بستن بالکن
• ساخت بخشهایی که در پروژه وجود ندارد
• تغییرات غیرمجاز در طبقهٔ آخر
دعاوی مرتبط:
✔ اصلاح سند کات مولکیهتی
✔ رفع تصرف از مشاعات
✔ اصلاح شمارهٔ مستقلات
✔ دعاوی ابطال به دلیل مغایرت با قوانین عمران و شهرداری
در آنتالیا، بهویژه در میان خریداران خارجی، بیشترین موارد فریب شامل:
• معرفی ملک بدون ایسکان به عنوان «ایسکاندار»
• فروش ملک دارای مجوز گردشگری به عنوان «مسکونی»
• اعلام متراژ بیشتر از متراژ واقعی
• وعدهٔ فضاهای اجتماعی که ساخته نمیشود
• اعلام منظرهٔ دریا درحالیکه وجود ندارد
نوع دعاوی:
➡ فسخ به دلیل فریب – TBK m.36
➡ ابطال و تثبیت سند
➡ دعوی خسارت
|
منطقه |
رایجترین دعاوی |
دلایل |
|
Konyaaltı |
سهم عرصه – دعاوی عیب – شُرفیه |
پروژههای لوکس و تخلفات زیاد |
|
Lara – Muratpaşa |
دعوی مووازاعه – اختلاف سهام |
ساختمانهای قدیمی و نقلوانتقال زیاد |
|
Kepez |
ملک معیوب – ساخت غیرمجاز |
نبود ایسکان و نقص در پروانه |
|
Döşemealtı |
نیمهکارهماندن پروژه – اختلاف ارزش |
پروژههای ویلایی با ریسک بالا |
|
Alanya |
وکالتنامهٔ جعلی – کلاهبرداری از خارجیها |
جمعیت بالای خریداران خارجی |
|
Serik |
مشکلات مربوط به زمینهای گردشگری |
منطقهٔ Belek–Kadriye دارای وضعیت ویژه |
در آنتالیا (Antalya)، قرارداد خرید و فروش ملک نسبت به سایر شهرهای ترکیه جزئیات حقوقی بسیار بیشتری دارد. دلیل آن ویژگیهای خاص این شهر است:
• ماهیت گردشگری منطقه
• درصد بالای خریداران خارجی
• اختلافات فراوان میان وضعیت پروژه و وضعیت واقعی ملک
• تغییرات سریع در سوابق مالکیت
• شیوع ساختوساز غیرمجاز
• مشکلات گسترده در دریافت «ایسکان»
• اشتباهات متعدد در تعیین سهم عرصه و شُرفیه (Arsa Payı – Şerefiye)
به همین دلیل تنظیم قرارداد توسط یک املاکدار یا مشاور عادی در آنتالیا بسیار خطرناک است.
نبود یک وکیل متخصص معمولاً باعث ایجاد خسارتهای سنگین برای خریدار — و حتی گاهی برای فروشنده — میشود.
قراردادهای آنتالیا با سایر شهرها تفاوتهای اساسی دارد:
✔ ۱.۱. برای خریداران خارجی باید بندهای ویژه درج شود
از جمله:
• الزام به تبدیل ارز توسط بانک مرکزی (TCMB Döviz Bozdurma)
• کنترل صحت وکالتنامه
• رعایت مقررات MASAK
• شرایط مربوط به اخذ شهروندی
✔ ۱.۲. مشکلات ایسکان و ساختوساز غیرمجاز اگر در قرارداد ذکر نشود، خسارتهای سنگین ایجاد میکند
در مناطق زیر ریسک بسیار بالاست:
• Kepez
• Döşemealtı
• Aksu
• Konyaaltı
✔ ۱.۳. رعایت مقررات زلزله در آنتالیا ضروری است
بسیاری از ساختمانهای قبل از ۱۹۹۹ نیاز به مقاومسازی یا بررسی دارند.
✔ ۱.۴. اختلافات مربوط به سهم عرصه و شُرفیه بسیار رایج است
در پروژههای لوکس مناطق:
• Konyaaltı
• Lara
این نوع اشتباهات به وفور دیده میشود.
✔ ۱.۵. تاریخ تحویل و ضمانت تکمیل پروژه باید دقیق نوشته شود
پروژههای واقع در:
• Döşemealtı
• Belek
معمولاً با تأخیر مواجه میشوند.
در آنتالیا بیشترین قراردادهای مورد استفاده عبارتند از:
۲.۱. قرارداد «وعدهٔ فروش» ملک (Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi)
بین سازنده (Müteahhit) و خریدار منعقد میشود.
در دفتر اسناد رسمی تنظیم شده و در صورت ثبت در سند، در برابر اشخاص ثالث نیز معتبر است.
در فروشهای پروژهای بسیار رایج است.
۲.۲. «پیشقرارداد خرید و فروش» (Ön Protokol) میان مشاور–خریدار–فروشنده
این نوع قرارداد معمولاً از خریدار حمایت نمیکند.
متنهای آمادهٔ مشاوران املاک در آنتالیا برای خریدار بسیار پرریسک است.
۲.۳. قرارداد «مشارکت در ساخت» (Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi)
در مناطق Kepez، Döşemealtı و Muratpaşa بسیار رایج است.
۲.۴. قرارداد رسمی انتقال سند در دفتر اسناد رسمی (Noter Senedi)
هر نوع انتقالی که خارج از دفتر اسناد رسمی انجام شود باطل است.
۲.۵. قراردادهای ویژه برای خریداران خارجی
باید شامل موارد زیر باشد:
• بند تبدیل ارز
• بند اثبات منبع پول
• بند تطابق با شرایط شهروندی
• بند ارتباط با گزارش کارشناسی
• بند تطبیق با قوانین MASAK
|
منطقه |
سطح ریسک |
علت |
|
Konyaaltı – Liman |
بسیار بالا |
مشکلات سهم عرصه و شُرفیه |
|
Kepez – Varsak |
بسیار بالا |
ساختوساز غیرمجاز – نبود ایسکان |
|
Döşemealtı |
متوسط تا بالا |
تأخیر در پروژهها |
|
Kundu – Aksu |
متوسط |
مغایرت مجوز گردشگری با کاربری مسکونی |
|
Alanya |
بسیار بالا |
اشتباهات قراردادی خریداران خارجی |
آنتالیا یکی از پیچیدهترین و پرریسکترین بازارهای ملک در ترکیه است.
دلایل:
• مرکز گردشگری–سرمایهگذاری
• تنوع ملیت خریداران
• وجود چندین نهاد و مرجع در فرایند خرید و فروش (Tapu, Belediye, Müteahhit…)
به همین دلیل استفاده از وکیل متخصص املاک در آنتالیا نه یک انتخاب، بلکه یک ضرورت است.
نبود وکیل میتواند باعث:
• زیان مالی
• از دست رفتن حق مالکیت
• عدم امکان اخذ شهروندی
• تأخیر در انتقال سند
• فریب در قرارداد یا فروش
شود.
در ادامه دلایل اصلی ضرورت وجود وکیل ارائه میشود:
بهویژه در:
• Kepez
• Döşemealtı
• Aksu
• Kundu
• Konyaaltı
موارد زیر بسیار فراوان است:
• اضافهسازی غیرمجاز
• نبود ایسکان
• مغایرت با نقشهٔ پروژه
• تغییر کاربری
• ساخت اتاقهای غیرقانونی
این موارد در گزارش کارشناسی مشخص نمیشود؛ تنها وکیل با بررسی پروندهٔ عمران (İmar Dosyası) میتواند تشخیص دهد.
رایجترین آسیبها:
• وکالتنامهٔ جعلی
• دستکاری گزارش کارشناسی
• فروش ملک گردشگری به عنوان مسکونی
• پرداخت اقساط بدون انتقال سند
• ارائهٔ اطلاعات نادرست دربارهٔ متراژ
• مشکلات کات مولکیهتی
وکیل از بروز این خطرات جلوگیری میکند.
مشکلات رایج خریداران خارجی:
• عدم اثبات منبع پول
• بلوکهشدن پول
• رد تأیید واحد تطبیق
• نقص مدارک بانکی
وکیل با تهیهٔ گزارشهای تطبیق مالی از توقف معامله جلوگیری میکند.
مناطقی مثل:
• Konyaaltı
• Alanya
• Muratpaşa
دارای حجم بالای پرونده و سختگیری ویژه برای خریداران خارجی هستند.
در پروژههای لوکس:
• اختصاص سهم عرصه کمتر به واحدهای ارزشمند
• اختصاص سهم بیشتر به واحدهای بیارزشتر
• اشتباهات در متراژ
وکیل با بررسی Tapu و پروندهٔ پروژه این خطاها را کشف میکند.
در مناطق:
• Belek
• Kundu
• Side
• Kemer
بسیاری از واحدها کاربری گردشگری دارند ولی به عنوان «مسکونی» فروخته میشوند.
پیامدها:
• عدم امکان اخذ اقامت
• مشکلات اجارهداری
• جریمه شهرداری
• تغییر اجباری کاربری
تشخیص این موارد فقط توسط وکیل امکانپذیر است.
نمونهها:
• پاسپورت یا وکالتنامهٔ جعلی
• ادعای وجود ایسکان در حالی که وجود ندارد
• تبلیغ امکاناتی که ساخته نمیشود
• پنهانکردن ورثه
• جعل اطلاعات Tapu
• اعلام تاریخ تحویل غیرواقعی
وکیل حرفهای موارد زیر را انجام میدهد:
• بررسی Tapu
• بررسی رهن، توقیف، شُرُط
• بررسی پروندهٔ عمران
• تحلیل گزارش کارشناسی
• تشخیص ساختوساز غیرمجاز
• تنظیم قرارداد جامع
• مدیریت فرایند MASAK
• کنترل مدارک ارز بانک مرکزی
• مدیریت راندوو Tapu
• بررسی وراث
• بررسی صحت هویت فروشنده
• کنترل وکالتنامه
• تطبیق وضعیت واقعی ملک با پروژه
• تشخیص ریسکهای ملک معیوب
• خرید توسط اتباع خارجی
• خرید برای اخذ شهروندی
• خرید ملک در مرحلهٔ ساخت
• خرید در مناطق گردشگری
• خرید ملک مشاع
• انتقال ملک ارثی
• قرارداد مشارکت در ساخت
• خرید ویلاهای گرانقیمت
معاملات ملکی در آنتالیا از پیچیدهترین معاملات در کل ترکیه است.
وجود وکیل:
• ریسک مالی را حذف میکند
• روند شهروندی را تسریع میکند
• از کلاهبرداری جلوگیری میکند
• مشکلات ایسکان–عمران را برطرف میکند
• MASAK را بدون مشکل میگذراند
• از بروز دعاوی حقوقی جلوگیری میکند
بنابراین امنترین و حرفهایترین روش برای خرید ملک در آنتالیا: همکاری با یک وکیل متخصص «Antalya Gayrimenkul Alım–Satım Avukatı» است.
